건축법 해설(1)-제정목적, 적용제외대상, 기존건축물 특례, 사전승인 등

#1. 건축법의 제정 목적

제정 목적: 건축법은 건축물의 대지, 구조, 설비기준 및 용도에 대한 내용을 정함으로써 건축물의 안전을 확보하고 목적에 맞게 기능하도록 하며 환경 및 미관을 아름답게 할 수 있도록 하는데 그 목적을 두고 있습니다.
건축물 용도의 분류: 건축물의 용도는 건축법 제2조 및 건축법 시행령 [별표 1]에서 정한 바와 같이 규모와 용도에 따라 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운수시설 등으로 구분하고 있습니다.

제외 사유: 건축법은 건축물 축조 전에 그 기능과 목적에 따른 기준에 합당한 설계가 되었는지 확인하고 건축물 축조 공사 시에는 감리와 관련된 규정을 두어 안전한 건축물이 되도록 하고 있는데 특별한 경우에는 이 법을 적용할 수 없기 때문에 적용이 제외되는 대상들을 별도로 규정하고 있습니다.
제외 대상: 문화재 보호법에 따른 지정문화재나 임시 지정 문화재, 철도나 궤도의 선로 부지에 있는 운전 보안시설, 철도를 가로지르는 보행시설, 철도 플랫폼, 고속도로 통행료 징수 시설, 하천구역의 수문 조작실 등이 이에 포함되는데 예를 들어서 문화재로 지정된 아주 오래된 전통 사찰(고려시대, 조선시대에 축조된 것 등)이라면 현대 건축법을 적용하는데 그 구조와 기능의 특성상 어려움이 있습니다. 따라서 이런 특수한 경우에는 예외적으로 건축법을 적용하지 않습니다.

특례의 의미: 특례를 둔다는 의미는 원래는 A 조항을 적용해야 하는데도 불구하고 그 내용을 변경하여 적용할 수 있다는 뜻입니다. 건축법은 매우 자주 개정되는 법 중 하나인데 법령 개정으로 인하여 기존에 적법하였던 건축물이 현행 건축법에 맞지 않게 되기도 하고 도시계획시설(도로, 공원 신설 등)로 인하여 건축주의 의지와 상관없이 건축대지가 분할되어 법정 용적률을 초과하게 되는 경우도 종종 발생합니다. 이런 경우에는 기존 건축물에 대하여 어떻게 건축법을 적용하는지 정해 두었다는 뜻입니다.
기존 건축물에 대한 특례: 기존 건축물 및 대지가 법령의 제정 및 개정, 도시군관리계획의 결정 및 변경 등으로 인하여 법령에 부적합하더라도 기존 건축물을 재축하는 경우, 증축 또는 개축하는 부분이 법령 등에 적합한 경우, 기존 한옥을 개축하는 경우라면 건축을 허가할 수 있습니다. 이밖에도 도시계획 도로가 설치되면서 대지가 분할되었고, 이로 인하여 건축물의 용적률이 법정 기준을 초과한 경우 화장실, 계단, 승강기 설치 등 건축물의 기능을 유지하기 위하여 기존 건축물의 연면적 합계의 범위 내에서 증축하는 경우라면 건축 허가를 받을 수 있습니다.

허가 대상 구분: 건축물을 건축, 대수선 하고자 하는 경우에는 지방자치단체장의 허가를 받아야 합니다. 그러나 광역시 또는 특별시의 21층 이상, 연면적의 합계가 10만 제곱미터 이상인 건축물의 건축(연면적의 30% 이상을 증축하면 21층이 되거나 연면적 합계가 10만 제곱미터 이상이 되는 경우도 포함됩니다. 단, 공장, 창고, 지방건축위원회 심의를 거친 건축물은 여기서 제외됩니다.)은 특별시장 또는 광역시장의 허가를 받아야 합니다.

사전 승인 대상: 건축법 제11조 2항에서 다음과 같은 건축물에 대해서는 건축허가 신청이 있을 때 그 신청일로부터 15일 내에 도지사에게 사전 승인을 신청하게 되어 있습니다. 사전 승인 신청 대상은 #3. 에서 광역지방자치단체의 허가 대상으로 분류된 것, 자연환경이나 수질 보호를 위하여 도지사가 지정 및 공고한 구역에 건축하는 3층 이상 또는 연면적 합계가 1천 제곱미터 이상인 건축물로서 공동주택, 일반음식점, 일반 업무시설, 위락시설, 숙박시설입니다.
신청서류: 건축허가 사전승인 신청시 도지사에게 제출해야 하는 서류는 건축법 시행규칙 제7조(건축허가의 사전승인), 건축법 시행규칙 별표 3, 별표 3의 2에 나와 있습니다. 대략적으로 살펴보면 설계설명서, 구조 계획서, 지질조사서, 시방서, 기본설계도서(건축 및 설비) 등이 있습니다.

의제 가능 대상: 건축허가를 받으면 의제 신청한 허가 및 신고건은 허가를 받거나 신고한 것으로 보게 되며 공장 건축물의 경우에는 산업집적 활성화에 관한 법률에 따라 관련 인허가를 받은 것으로 봅니다. 건축허가와 의제 가능한 항목들을 살펴보면 가설건축물 축조신고, 공작물 축조신고, 개발행위허가, 실시계획인가, 산지전용 허가 또는 산지전용 신고, 사도 개설허가, 농지전용 허가 또는 신고, 도로관리청이 아닌 자에 대한 도로공사 시행의 허가, 도로 점용 허가, 하천 점용 허가, 배수설비 설치 신고, 상수도 공급 신청, 수질오염, 대기오염, 소음 진동, 가축분뇨 배출시설 설치 허가 또는 신고, 자연공원법에 따른 행위허가, 도시공원의 점용허가, 특정토양오염관리대상시설의 신고, 수산자원관리법에 따른 행위의 허가, 초지전용의 허가 및 신고가 있습니다.

취소 대상: 건축허가를 받았더라도 특정한 경우에 해당된다면 허가권자는 이를 취소할 수 있습니다. 허가일로부터 2년 이내에 착공신고를 해야 하는데(공장설립 승인의 경우는 3년) 착공을 하지 않았거나, 착공은 했지만 사실상 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우라면 취소해야 합니다. 또한 착공신고 전에 건축허가를 받은 대지가 경매, 공매 등으로 인하여 소유권 이전이 된 경우 소유권 상실 시점부터 6개월이 지난 이후에 공사 착공이 불가능하다고 판단되면 건축허가를 취소해야 합니다.