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이번 글에서는 건축물의 사용승인, 설계자의 자격 요건, 건축물 시공시 준수해야 하는 사항, 감리자의 업무, 건축공사의 허용 오차, 건축사의 현장확인 업무 대행에 대하여 알아보도록 하겠습니다.
#1. 건축물의 사용승인
- 정의: 건축주가 허가를 받았거나 신고를 한 건축물의 공사를 완료하였다면 건축물 사용 이전에 허가권자에게 사용승인 신청을 해야 합니다. 이는 해당 건축물이 허가(신고) 도서대로 축조되었는지, 감리보고서, 공사 완료 도서 등의 서류가 제대로 작성되었는지를 확인하는 과정이며 사용승인 조건에 충족하지 못하는 건축물은 사용해서는 안됩니다. 그리고 건축 대지에 여러 동의 건축물이 있는 경우 일부 동만 먼저 건축 완료되었다면 건축주는 일부 동만 먼저 사용승인을 신청할 수 있는데 이를 임시 사용승인이라고 합니다.
- 사용승인 시 확인 대상: 건축주가 사용승인을 신청하면 허가권자는 건축법에서 정한 감리보고서, 설계 도서 외에도 타 법령에 의한 시설물이 적합하게 설치되었는지를 함께 확인하게 됩니다. 확인 대상으로는 개인하수처리시설(정화조) 준공검사, 승강기 점검, 보일러 점검, 전기사용 전 검사, 도로점용공사 준공필증, 개발행위허가 준공필증, 도시계획시설사업 준공필증, 대기 및 수질 오염물질 배출시설 가동 개시 신고 필증이 있습니다. 이런 것들을 함께 확인하는 이유는 건축물이 제 기능을 하고 안전성을 갖추었는지 확인하기 위해서입니다.
#2. 건축물의 설계
- 설계 자격: 건축물의 설계는 건축사가 하게 되어 있습니다. 다만 소규모 건축물의 건축행위는 예외적으로 건축사가 아닌 사람이 설계를 할 수 있게 되어 있습니다. 건축사가 아닌 사람이 설계할 수 있는 대상은 바닥면적의 합계가 85제곱미터 미만의 증축, 개축, 재축, 연면적이 200제곱미터 미만이면서 층수가 3층 미만인 건축물의 대수선 등이며 설계자가 건축사가 아니라고 하더라도 건축법, 관계법령을 준수하고 국토교통부 장관이 고시하는 설계도서 작성기준에 맞도록 설계도서를 작성해야 합니다.
#3. 건축물의 시공
- 시공자의 의무: 공사 시공자는 건축주와 체결한 계약대로 성실하게 공사를 수행해야 하며 건축법 및 관계법령을 반드시 준수해야 합니다. 공사 시공자는 시공 과정에서 현장 여건상 불합리한 부분이 있어 설계를 변경해야 한다고 판단되면 설계자에게 설계를 변경하도록 요청할 수 있습니다. 그리고 공사 시공자는 공사 감리자가 상세 시공도면을 작성하여 제출하도록 요청하면 이를 작성한 후 공사 감리자의 확인을 받아야 합니다.
- -건설 관리인 배치: 건축주는 공사현장의 공정 및 안전 관리를 위하여 건설기술인 1명을 현장 관리인으로 지정해야 합니다. 현장 관리인은 건설현장에 상주해야 하며 건축 공사의 공정 및 안전 관리 업무를 수행해야 합니다.
#4. 공사감리자의 업무
- 공사감리자 지정 대상: 건축허가 대상 건축물을 건축하는 경우, 허가권자가 리모델링 활성화가 필요하다고 인정하여 지정 공고한 구역의 건축물, 사용승인 후 15년 이상이 되어 리모델링이 필요한 건축물이라면 건축사를 공사 감리자로 지정해야 합니다. 다중이용 건축물인 경우에는 건설기술 진흥법에 따른 건설엔지니어링 사업자 또는 건축사를 공사감리자로 배치하게 됩니다.
- 공사감리보고서 작성 시점: 공사 감리자는 공사 공정이 어느 단계에 다다르면 감리보고서를 작성하고 이를 -사용승인 시에 허가권자에게 제출해야 합니다. 공사감리보고서 작성 시점은 철근콘크리트 구조인 경우라면 기초 철근 배치를 완료한 때, 지붕 슬래브 배근을 완료한 때, 지상 5개 층마다 상부 슬래브 배근을 완료한 경우입니다. 철골조 및 그 외의 구조라면 건축법 시행령 19조(공사감리) 제3항에서 정하는 공정에서 감리보고서를 작성하면 됩니다.
- 위법 사항 발생 시 감리자의 의무: 감리자는 감리일지를 기록, 유지하고 건축주나 공사 시공자가 법령을 위반하는 경우 이에 대한 시정요구를 해야 합니다. 또한 위반사항이 발생한 경우에 허가권자에게 이를 보고해야 합니다.
#5. 건축허용오차
- 허용 대상 및 범위: 건축물을 축조하는 과정에서 설계도서와 오차가 발생할 수 있는데 어느 정도의 차이는 사용 승인 시에 허용됩니다. 허용 범위는 아래와 같습니다.
| 종류 | 항목 | 허용되는 오차 범위 |
| 대지 | 건축선 후퇴거리, 인접대지 경계선과의 거리, 인접 건축물과의 거리 |
3% 이내 |
| 건폐율 | 0.5% 이내(건축면적 5제곱미터 초과 불가) | |
| 용적률 | 1% 이내(연면적 30제곱미터 초과 불가) | |
| 건축물 | 건축물 높이 | 2% 이내(1미터 초과 불가) |
| 평면길이 | 2% 이내(건축물 전체 길이는 1미터 초과 불가, 벽으로 구분된 각 실의 경우 10센티 초과 불가) | |
| 출구너비, 반자높이 | 2% 이내 | |
| 벽체두께, 바닥판 두께 | 3& 이내 |
#6. 현장조사, 검사 및 확인업무 대행
- 사용승인 검사 대행: 사용승인 신청이 있을 때 허가권자는 해당 건축물을 검사해야 하는데 이를 현장조사, 검사 및 확인업무라고 합니다. 허가권자는 건축사로 하여금 이를 대행하도록 하고 있으며 대행할 수 있는 건축사는 해당 건축물의 설계자 또는 공사 감리자가 아니어야 하고 건축주의 추천을 받지 않고 허가권자가 직접 선정해야 합니다. 보통 지방자치단체에서는 대행 자격을 갖춘 건축사의 명부를 비치하고 이 명부에서 업무 대행 건축사를 지정하게 됩니다.
- 업무대행 수수료: 허가권자는 업무 대행 건축사에게 일정 수수료를 지급해야 합니다.
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