건축 허가 시 의제 처리란?

이번 글에서는 건축민원 신청시 가능한 의제처리는 무엇인지, 어떻게 하는 것인지, 장점 및 단점은 무엇인지에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

#1. 건축의제란 무엇인가요?

• 건축허가를 받으면 그와 관련된 인허가 및 신고를 한 것으로 보는 것입니다.
• 예를 들어서 지목이 [전, 답, 임, 산]인 대지에 건축허가를 받기 위해서는 개발행위허가(또는 신고), 산지전용허가(또는 신고), 농지전용허가(또는 신고)가 필요합니다. 이때 4종류의 인허가(개발행위허가, 산지전용허가, 농지전용허가, 건축허가)를 각각 신청하는 것이 아니라 민원인은 건축 인허가 부서에 4종류의 인허가 신청서류를 1번만 제출하면 건축 인허가 부서에서 개발행위, 농지전용, 산지전용 허가 부서로 협의 요청을 하게 되고 이에 대한 협의(형식은 협의 통보서지만 내용은 개발행위허가 등의 허가서와 동일합니다.)가 완료되면 건축허가가 처리되면서 개발행위 등이 의제 처리됩니다. 이때 주된 허가는 "건축허가"이고, 이에 종속되는 허가는 "개발행위협의 등"이라고 보면 됩니다.

 

#2. 허가를 각자 개별로 받는 것과 의제 처리하는 것의 차이

• 의제처리 없이 모든 허가를 개별로 처리하는 경우 각 허가는 별도의 허가건으로써 역할을 합니다. 따라서 어떤 변경사항이 발생했을 때 변경사항과 관련된 인허가 건에 대해서 변경 신청을 하면 됩니다. 
•  의제처리를 하는 경우에는 "주된 허가건"을 통해서만 변경 신청 처리가 가능합니다. 예를 들어서 건축 인허가를 처리하면서 개발행위허가를 의제 처리하였는데, 개발행위협의 사항에 대하여 변경 신청 사항이 발생한다면 민원인은 건축 인허가 부서에 개발행위허가 변경신청서를 접수하고 건축 인허가 부서를 통하여 변경협의 처리 요청을 하여야 합니다.
• 만약 변경사항이 발생할 가능성이 없다면 민원인의 편의상 의제처리를 할 수 있겠으나 변경사항이 발생하여 변경협의를 받아야 하는 경우라면 오히려 의제 처리한 것 때문에 경유하지 않아도 되는 주된 허가 부서를 거쳐야 하는 불편함이 있게 됩니다. 

 

#3. 건축법에서 의제처리가 가능한 항목

• 건축법 제11조(건축허가) 제5항: 제1항에 따른 건축허가를 받으면 다음 각 호의 허가 등을 받거나 신고를 한 것으로 보며, 공장건축물의 경우에는 산업집적 활성화 및 공장설립에 관한 법률 제13조의 2와 제14조에 따라 관련 법률의 인허가 등이나 허가 등을 받은 것으로 본다. 
• 의제 처리 가능 항목: 가설건축물 축조신고, 공작물 축조신고, 개발행위허가, 실시계획의 인가, 산지 일시사용허가, 사도개설허가, 농지전용허가 및 신고, 도로공사 시행의 허가, 도로와 다른 시설의 연결 허가, 도로점용 허가, 하천점용허가, 배수설비 설치신고, 개인하수처리시설 설치 신고(정화조), 상수도 급수공사 신청, 자가용 전기 설비 공사 계획의 인가 또는 신고, 배출시설 설치 허가 또는 신고, 자연공원법상 행위허가, 도시공원 점용허가, 특정토양오염관리대상시설 신고, 수산자원관리법상 행위허가, 초지전용 허가 및 신고가 있습니다.

 

#4. 건축의제 처리가 가능하다고 오해하기 쉬운 인허가: 관광진흥법의 사업계획 승인

• 건축 인허가를 하면서 의제처리가 가능한 것은 건축법 제11조 제5항에 정한 항목들 뿐입니다. 이 조항에서 정한 항목들은 건축물과 관련된 것들인데 건축과 관련이 있으면서도 건축 인허가와 의제처리가 되지 않는 것이 있습니다. 바로 관광진흥법에서 말하는 "사업계획 승인"입니다.
• 관광진흥법 제15조(사업계획의 승인)에 따라 사업계획 승인을 신청하는 대상은 여행업, 관광숙박업, 관광객 이용시설업, 국제회의 업이 있는데 이 중에서 "관광숙박업"은 호텔업(관광호텔업, 수상관광호텔업, 한국 전통호텔업, 호스텔업, 소형호텔업, 의료관광호텔업),  휴양콘도미니엄 등을 말하는 것으로 분명히 건축물을 짓기 위한 건축 인허가가 수반되지만 건축 인허가 신청 시 사업계획 승인은 의제 처리할 수 없다. 대신 관광진흥법 제16조(사업계획 승인 시의 인허가 의제 등)에 따라서 사업계획 승인 처리 시 의제처리 가능한 항목들이 있습니다.
• 예를 들어서 지목이 [전]인 대지에 관광숙박업 중 소형호텔업을 하고자 하는 사업주는 관광진흥법상 사업계획 승인 신청을 하면서 개발행위허가, 농지전용허가를 의제 신청합니다. 사업계획 승인이 처리되면 개발행위 협의, 농지전용 협의 처리가 되고 그 이후에 건축허가를 별도로 신청하게 됩니다.

 

#5. 왜 관광사업 사업계획 승인 처리 시에는 건축 인허가 처리가 되지 않을까?

• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 [별표 17] 자연녹지지역 안에서 건축할 수 있는 건축물을 보면, 자연녹지지역에서 건축할 수 있는 건축물의 종류에 숙박시설이 포함되지 않으므로 관광숙박시설 건축이 불가능합니다.
• 그리고 관광진흥법 제16조 5항에서 "제15조 제1항에 따른 사업계획의 승인 또는 변경 승인을 받은 경우 그 사업계획에 따른 관광숙박시설 및 그 시설 안의 위락시설로서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 지정된 다음 각 호의 용도지역의 시설에 대하여는 같은 법 제76조 1항을 적용하지 아니한다."라고 되어 있습니다.
• 이 두 가지 내용을 조합하면 원래는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 자연녹지지역에서는 관광숙박시설 설치가 불가능하지만 관광진흥법 제16조 5항에 따라 사업계획 승인을 받는다면 숙박시설 설치가 가능하다는 뜻이 됩니다. 따라서 사업계획 승인을 하면서 개발행위허가 협의를 의제 처리하여 자연녹지지역에서 관광숙박시설을 축조할 수 있는 조건을 만들어 놓은 후에 건축허가를 별도로 신청하게 됩니다.